Thuật ngữ khách hàng kỹ thuật trong xây dựng có nghĩa là một tổ chức hoặc hiệp hội cung cấp đầy đủ các dịch vụ kỹ thuật từ việc phát triển và thực hiện tài liệu dự án cho đến khi vận hành một cơ sở đã hoàn thành. Trong xây dựng, khách hàng kỹ thuật là một trong những mắt xích quan trọng trong toàn bộ quy trình.
Khái niệm mở rộng về khách hàng kỹ thuật
Các chức năng của khách hàng kỹ thuật bao gồm:
- chuẩn bị tất cả các loại giấy phép;
- đạt được tất cả các phê duyệt cần thiết;
- kiểm tra địa điểm xây dựng và tư vấn về tổ chức của họ;
- đáp ứng tất cả các điều kiện kỹ thuật cần thiết để kết nối với mạng lưới tiện ích;
- kiểm soát tài chính.
Do đó, khách hàng kỹ thuật đóng một vai trò quan trọng trong việc quản lý quá trình xây dựng, tương tác chặt chẽ với tất cả các bên tham gia trong quá trình xây dựng, thực hiện giám sát kỹ thuật và điều phối tất cả các giai đoạn xây dựng, cũng như thời gian và chất lượng của quá trình.
Nhu cầu về khách hàng kỹ thuật như một tổ chức riêng biệt đã nảy sinh vào những năm 80 của thế kỷ trước. Đồng thời, Gosstroy đã phê duyệt một dịch vụ riêng biệt được thiết kế để chuẩn bị cho việc xây dựng cơ sở và thực hiện giám sát kỹ thuật đối với chính quá trình xây dựng. Ý tưởng đã được đền đáp và chất lượng công trình tăng lên đáng kể. Nhưng sau khi Liên Xô sụp đổ, dịch vụ này không còn đủ khả năng thực hiện các chức năng của nó trong điều kiện thời hiện đại.
Trong điều kiện hiện đại, các chức năng của khách hàng kỹ thuật rất đa dạng nên cần phải có kiến thức sâu rộng và kinh nghiệm ấn tượng để thực hiện hiệu quả. Một khách hàng kỹ thuật không phải là một chuyên ngành, vì vậy những chuyên gia như vậy không được đào tạo tại các trường đại học. Để trở thành họ, bạn cần có kiến thức và kinh nghiệm thực tế nhiều năm trong lĩnh vực xây dựng. Bằng cách tham gia vào quá trình xây dựng, khách hàng kỹ thuật lập một hợp đồng để thực hiện phạm vi dịch vụ được yêu cầu, điều này cũng đặt ra trước cho anh ta nhu cầu hiểu khía cạnh pháp lý của vấn đề (tài liệu hành chính, hành nghề tư pháp, v.v.).
Khuôn khổ pháp lý và luật pháp
Khung pháp lý cho hoạt động của khách hàng kỹ thuật xuất hiện vào năm 2011, khi các sửa đổi tương ứng đối với Bộ luật Quy hoạch Đô thị của Liên bang Nga được thông qua. Kể từ đó, thuật ngữ khách hàng kỹ thuật chính thức có nghĩa là một cá nhân hoặc pháp nhân được nhà phát triển ủy quyền và hành động thay mặt và vì lợi ích của anh ta trên cơ sở nghề nghiệp.
Theo khoản 22 của Bộ luật Quy hoạch Đô thị của Liên bang Nga, các chức năng của khách hàng kỹ thuật bao gồm:
- ký kết hợp đồng khảo sát kỹ thuật, lập hồ sơ dự án, xây dựng, tái thiết và đại tu nhà và công trình;
- chuẩn bị các tòa nhà để tái thiết và đại tu;
- cung cấp cho các nhà thầu tiến hành xây dựng, sửa chữa và xây dựng lại các tài liệu và cơ sở vật chất cần thiết để thực hiện đúng các hoạt động của họ;
- phê duyệt hồ sơ dự án;
- chuẩn bị và thực hiện các tài liệu cần thiết để đưa cơ sở vào hoạt động;
- các chức năng khác được cung cấp bởi Bộ luật.
Điều quan trọng cần lưu ý là nhà phát triển có quyền tuyệt đối thực hiện tất cả các chức năng được liệt kê của khách hàng kỹ thuật một cách độc lập.
Vai trò của khách hàng kỹ thuật trong việc xây dựng cơ sở
Nhiều chuyên gia so sánh vai trò của một khách hàng kỹ thuật trong xây dựng hiện đại với việc chỉ huy trong một dàn nhạc. Thật vậy, chức năng của nó không chỉ bao gồm việc chuẩn bị tất cả các tài liệu tiền dự án và dự án, mà còn quản lý hoàn chỉnh việc xây dựng cơ sở ở tất cả các giai đoạn: hình thành, tổ chức địa điểm xây dựng, xây dựng cơ sở và giai đoạn vận hành.. Ông trực tiếp tổ chức tương tác giữa tất cả các bên tham gia trong quá trình xây dựng: khách hàng và chủ đầu tư, nhà thầu, nhà thiết kế, cơ quan phê duyệt và cấp phép. Cần lưu ý thực tế là mỗi đối tượng được liệt kê đều có lợi ích riêng trong trường hợp và nhiệm vụ của khách hàng kỹ thuật là bàn giao đối tượng kịp thời, có tính đến lợi ích của những người tham gia trong quá trình này, có tính đến thời gian và kế hoạch xây dựng được lên kế hoạch trước, có tính đến tất cả các quy tắc và quy định của tòa nhà hiện đại.
Một ví dụ thực tế về công việc của một khách hàng kỹ thuật
Công việc xây dựng một đối tượng bắt đầu từ việc khách hàng (nhà đầu tư) có ý định đầu tư xây dựng đối tượng này trên một khu đất nhất định. Ở giai đoạn này, hoạt động của khách hàng kỹ thuật đã bắt đầu. Trên cơ sở kế hoạch quy hoạch thị trấn, anh ta cần chuẩn bị và ký tất cả các công việc cần thiết trước khi lập dự án:
- giao kết hợp đồng thuê thửa đất;
- ký kết thỏa thuận cho phép sử dụng miễn phí khẩn cấp địa điểm này trong giai đoạn thiết kế, chuẩn bị xây dựng, giai đoạn xây dựng cơ sở;
- chuẩn bị và ký giấy tờ về việc chuyển nhượng đất theo hạng mục mong muốn.
Do đó, khách hàng kỹ thuật sẽ thực hiện một công việc giấy tờ ấn tượng về chuẩn bị trước dự án và chuẩn bị rất nhiều giấy phép và phê duyệt.
Sau giai đoạn thống nhất ý tưởng kiến trúc của đối tượng tương lai, quá trình đạt được các điều kiện của định hướng kỹ thuật, cần thiết để kết nối đối tượng với cơ sở hạ tầng kỹ thuật hiện có, bắt đầu. Tất cả các điều kiện kỹ thuật được ban hành phải được đăng ký và xác nhận kịp thời trong nhiều tổ chức nhà nước liên quan đến hoạt động của các tòa nhà và công trình. Và có nhiều điều kiện kỹ thuật như vậy và chúng gắn liền với việc tổ chức cấp nước, cấp nhiệt, thoát nước, điện khí hóa, lắp đặt điện thoại, thiết bị vô tuyến, khí hóa và chiếu sáng đường phố.
Để lập đồ án dự thi tuyển chọn tổ chức thiết kế còn phải chuẩn bị thống nhất trước phương án khu đất được chọn, cơ sở địa chất lưu trữ, ý tưởng kiến trúc và các giấy tờ khác.
Sau khi chọn nhà thiết kế, khách hàng kỹ thuật đảm nhận việc chuẩn bị và ký thỏa thuận với anh ta về việc phát triển tài liệu thiết kế và ước tính trong một khung thời gian nhất định. Khách hàng kỹ thuật cũng sẽ phải phối hợp các tài liệu nhận được với các bộ phận khác nhau và thực hiện các kiểm tra khác nhau.
Ở giai đoạn cuối cùng của chuẩn bị thiết kế, tất cả các tài liệu thiết kế và dự toán, tất cả các giấy phép và phê duyệt được chuyển cho chủ đầu tư để lựa chọn nhà thầu, nhà cung cấp vật liệu xây dựng và các thiết bị cần thiết. Một khách hàng kỹ thuật cũng cần thiết ở giai đoạn này: chính anh ta là người tích cực tham gia vào quá trình lựa chọn các tổ chức cần thiết, giám sát tất cả các giai đoạn và điều khoản của cuộc thi hoặc đấu thầu cho sự lựa chọn của các hiệp hội này.
Sau khi lựa chọn nhà thầu và nhà cung cấp, khách hàng kỹ thuật cấp giấy phép xây dựng cho toàn bộ “đội”. Để làm được điều này, trước tiên anh ta thực hiện tất cả các công việc lập hồ sơ về việc phân bổ khu đất được chọn để xây dựng. Trong suốt thời gian thực hiện công việc xây dựng, anh ta phải xin giấy phép sử dụng các tiện ích từ chính quyền liên bang hoặc thành phố. Đặc biệt là rất nhiều thủ tục giấy tờ phải được lập ra nếu địa điểm xây dựng nằm cạnh đường bộ hoặc đường sắt, thông tin liên lạc ngầm và các công trình kỹ thuật.
Để thực hiện tất cả các chức năng trên, khách hàng kỹ thuật mong muốn (nhưng không cần thiết) phải có sự chấp thuận của SRO. Tuy nhiên, sự hiện diện của sự chấp nhận như vậy cho phép khách hàng kiểm soát chất lượng công việc trong dự án, thực hiện giám sát và kiểm soát kỹ thuật, kiểm tra chất lượng của kết cấu và vật liệu, khả năng sử dụng của thiết bị.
Sau khi hoàn thành công trình, khách hàng kỹ thuật đưa đối tượng vào hoạt động và chuyển giao cho chủ đầu tư (khách hàng) đầy đủ hồ sơ đăng ký quyền sở hữu, bao gồm nghĩa vụ bảo hành và giấy tờ cho BTI.
Trình độ năng lực kỹ thuật của khách hàng
Một số người ngày nay coi sự liên kết của một khách hàng kỹ thuật là một sự phụ trợ, chỉ cần thiết để thực hiện nhanh chóng tất cả các thủ tục cấp phép và phê duyệt. Nhưng đây không phải là trường hợp. Sự liên kết của khách hàng kỹ thuật ở cấp độ chuyên gia hiểu những vấn đề sau:
- tổ chức của công trường và các hoạt động trên đó;
- có được các điều kiện kỹ thuật để kết nối với các mạng và thông tin liên lạc hiện có;
- giám sát kỹ thuật tất cả các công đoạn thi công;
- giám sát tài chính đối với việc chi tiêu các quỹ;
- chuyển đối tượng đã xây dựng vào hoạt động.
Do đó, việc sử dụng đầy đủ các chức năng của khách hàng kỹ thuật sẽ giúp đạt được chất lượng công trình cao, cũng như tuân thủ mọi thời hạn theo kế hoạch đã định trước.
Một lĩnh vực hoạt động riêng biệt của khách hàng kỹ thuật là kiểm soát tài chính. Nó bao gồm các tính năng sau:
- thỏa thuận với chủ đầu tư về chi phí toàn bộ công việc;
- kiểm tra hóa đơn, chứng từ cho các dịch vụ đã thực hiện và công việc đã thực hiện;
- giám sát việc chi tiêu kinh phí trong khuôn khổ hồ sơ dự toán đã được phê duyệt;
- báo cáo về tính kịp thời của việc áp dụng các nguồn vốn được phân bổ;
- kiểm soát công việc của kế toán.
Do công việc đa phương của khách hàng với các đối tượng xây dựng, cơ quan cấp phép và quản lý khác nhau, trong hầu hết các trường hợp, khách hàng kỹ thuật không phải là một cá nhân mà là cả một tổ chức hoạt động dưới hình thức LLC.
