Vay thế chấp là một giải pháp lâu dài, vì người nhận sẽ phải hoàn vốn trong vài năm, và có thể là nhiều thập kỷ. Đồng thời, điều quan trọng là phải hiểu các khoản thanh toán theo niên kim và niên kim khác nhau như thế nào để lựa chọn hình thức phù hợp nhất.
Khoản vay thế chấp là một khoản tiền do ngân hàng phát hành cho một mục đích cụ thể - để mua nhà. Đồng thời, có hai cách chính để thanh toán khoản vay thế chấp - theo niên kim và các khoản thanh toán khác nhau.
Thanh toán phân biệt
Khoản thanh toán phân biệt có tên này bởi vì số tiền thanh toán hàng tháng sẽ phải được chuyển đến địa chỉ ngân hàng cho người thanh toán, trong trường hợp này, sẽ khác trong thời gian trả khoản vay thế chấp. Thực tế là mỗi khoản thanh toán thế chấp bao gồm hai thành phần chính: thứ nhất là số tiền dùng để trả nợ gốc, và số tiền thứ hai là số tiền mà người đi vay trả làm lãi cho việc sử dụng tiền của ngân hàng. Sự kết hợp của hai số tiền này thể hiện số tiền thanh toán thế chấp hàng tháng.
Trong trường hợp thanh toán phân biệt, số tiền thanh toán hàng tháng được chỉ định để trả nợ gốc được tính đơn giản bằng cách chia số nợ cho số tháng sẽ được hoàn trả. Ví dụ, một người đi vay nhận được một khoản vay thế chấp từ một ngân hàng với số tiền 1,2 triệu rúp trong thời hạn 10 năm. Trong trường hợp này, số tiền thanh toán hàng tháng hướng đến việc trả nợ gốc sẽ là 10 nghìn rúp.
Phần thứ hai của thanh toán phân biệt là số tiền trả cho ngân hàng dưới dạng lãi suất. Đến lượt nó, nó phụ thuộc vào hai thông số chính - lãi suất của khoản vay thế chấp và số tiền còn lại của khoản nợ. Giả sử lãi suất thế chấp là 12% mỗi năm. Như vậy, trong ví dụ được xem xét với khoản nợ 1,2 triệu rúp, số tiền phải trả dưới dạng lãi suất trong tháng đầu tiên sẽ lên tới 12 nghìn rúp. Như vậy, tổng số tiền thanh toán thế chấp trong tháng đầu tiên sẽ bằng 22 nghìn rúp.
Tuy nhiên, trong tương lai, khi người vay trả được nợ, số tiền lãi phải trả cho việc sử dụng tiền sẽ giảm xuống. Ví dụ: khi số nợ chưa trả lên đến 500 nghìn, số tiền được phân bổ để trả lãi sẽ là 5 nghìn rúp, và tổng số tiền thanh toán thế chấp sẽ là 15 nghìn rúp.
Thanh toán hàng năm
Một khoản thanh toán niên kim, trái ngược với một khoản thanh toán khác biệt, bao gồm một khoản thanh toán hàng tháng cho ngân hàng với cùng một số tiền trong suốt thời gian hoàn trả khoản vay thế chấp. Điều này đạt được bằng một tỷ lệ khác nhau giữa số tiền được phân bổ để trả lãi và gốc, trong các kỳ thanh toán khác nhau.
Vì vậy, nếu trong những tháng đầu tiên phần thanh toán chỉ để trả nợ gốc có thể nhỏ, thì từ gần đến cuối thời hạn của khoản vay cầm cố, phần của khoản thanh toán này sẽ được gửi để trả nợ gốc, và chỉ một phần nhỏ trong số đó sẽ được dùng để trả lãi. Đồng thời, các chuyên gia cho rằng, về tổng thể, việc trả nợ thế chấp thông qua hình thức trả theo niên kim sẽ đắt hơn đối với người đi vay so với khi sử dụng cơ chế trả nợ phân biệt.
