Thuật ngữ "thế chấp" đã được giới thiệu ở Hy Lạp ba thế kỷ trước Công nguyên. Có nghĩa là con nợ phải chịu trách nhiệm với chủ nợ bằng chính mảnh đất của mình. Trong pháp luật trong nước, khái niệm như vậy đã xuất hiện vào đầu những năm 90 của thế kỷ trước. Ở nước Nga hiện đại, các quan hệ phát sinh liên quan đến thế chấp được điều chỉnh bởi luật "Về thế chấp (cầm cố bất động sản)" được sửa đổi vào ngày 25 tháng 11 năm 2017.
Thế chấp bằng những từ ngữ đơn giản
Một tên gọi khác của thế chấp là tài sản thế chấp bằng bất động sản. Đây là tên của cách thức mà các nghĩa vụ được bảo đảm, khi con nợ tạo lợi thế cho chủ nợ trong việc đáp ứng các yêu cầu của mình từ giá trị của vật cầm cố, trở thành bất động sản. Trong hệ thống các quan hệ này, con nợ đóng vai trò là người cầm cố, và chủ nợ là người nhận cầm cố.
Trong trường hợp chung nhất, thế chấp có thể dùng để bảo đảm cho các loại nghĩa vụ tiền tệ khác nhau. Đồng thời, cho rằng nghĩa vụ có thể đã tồn tại tại thời điểm giao kết hợp đồng thế chấp và có thể phát sinh trong tương lai. Hiện nay, thế chấp đã phát triển trong lĩnh vực cung cấp các khoản vay và tín dụng cho người dân.
Thế chấp có thể phát sinh theo quy định của pháp luật và theo hợp đồng thế chấp. Theo quy định của pháp luật, cầm cố phát sinh khi một giao dịch mua bán bất động sản được thực hiện mà người mua không thanh toán đầy đủ. Trong trường hợp này, người bán đóng vai trò là người thế chấp và người mua đóng vai trò là người thế chấp. Thế chấp theo hợp đồng bao gồm một giao dịch bằng văn bản giữa hai hoặc nhiều bên. Theo thoả thuận như vậy, chủ sở hữu hoặc người thực hiện hợp pháp việc quản lý kinh tế đối với vật đó trở thành người cầm cố.
Các quy định cơ bản của pháp luật về thế chấp bất động sản
Luật Thế chấp quy định rằng các bên tham gia vào một quan hệ pháp luật ký kết một thỏa thuận thích hợp với nhau. Theo các điều khoản của tài liệu này, một trong các bên (bên có nghĩa vụ) có quyền đáp ứng các yêu cầu bằng tiền của mình. Nguồn gốc của chúng là chi phí của đối tượng là đối tượng của cầm cố. Hợp đồng được ký kết liên quan đến tài sản thuộc sở hữu và sử dụng của con nợ.
Thỏa thuận trên làm phát sinh quan hệ pháp luật về thế chấp, trong đó các nguyên tắc về thế chấp được áp dụng. Do việc chuyển nhượng của doanh nghiệp, căn hộ, công trình kiến trúc, đất nền được pháp luật cho phép, nên việc cầm cố có thể được thực hiện liên quan đến các đối tượng này.
Có thể xác lập thế chấp để đảm bảo thực hiện các điều khoản của hợp đồng vay hoặc hợp đồng vay. Nghĩa vụ có thể tiến hành từ các sự kiện mua bán, hợp đồng, cho thuê hoặc thiệt hại.
Pháp luật về thế chấp (cầm cố) đưa ra sự cần thiết phải hạch toán cho cả con nợ và chủ nợ, nếu họ là pháp nhân.
Đối tượng của thỏa thuận phải bảo đảm thanh toán toàn bộ hoặc một phần khoản nợ gốc theo thỏa thuận của các bên. Bằng cách ký kết một thỏa thuận, các bên của thỏa thuận có thể đưa ra một điều kiện về việc thanh toán lãi suất. Luật thiết lập khả năng thanh toán các yêu cầu bồi thường dưới hình thức một lần; nó không thể vượt quá các nghĩa vụ theo hợp đồng.
Luật quy định về các khoản thanh toán khác, bao gồm:
- bồi thường thiệt hại;
- hình phạt;
- phạt tiền trong trường hợp vi phạm các điều khoản của hợp đồng;
- hoàn trả chi phí pháp lý;
- bồi thường chi phí thực hiện đối tượng.
Điều xảy ra là chủ nợ, muốn bảo toàn tính toàn vẹn của tài sản, buộc phải chi tiền để duy trì và bảo vệ toàn bộ tài sản đó. Trong trường hợp này, anh ta được hoàn trả các chi phí do bất động sản thế chấp.
Các loại đối tượng có thể trở thành đối tượng của thỏa thuận được quy định bởi pháp luật về thế chấp. Theo quy định của pháp luật dân sự, tài sản được đăng ký theo thủ tục xác lập có thể được cầm cố theo hợp đồng thế chấp.
Đối tượng của hợp đồng thế chấp
Đối tượng của hợp đồng thế chấp có thể là:
- thửa đất;
- nhà cửa, công trình, xí nghiệp, các vật thể xây dựng cơ bản khác;
- các tòa nhà dân cư, căn hộ, cũng như các bộ phận của chúng, là những căn phòng biệt lập;
- nhà để xe, nhà tranh mùa hè, nhà vườn, các công trình tiêu dùng khác;
- máy bay, tàu và các vật thể không gian.
Trong một số trường hợp, luật về thế chấp có thể coi các công trình nhà ở liên quan trực tiếp đến việc giao đất là đối tượng của hợp đồng. Nếu không đăng ký tách thửa, không phân chia quyền sở hữu nhà nước thì đây không thể là trở ngại cho việc hình thành quan hệ pháp luật thế chấp.
Theo Bộ luật Dân sự và Luật Thế chấp, đối tượng của hợp đồng cũng như các phụ kiện của hợp đồng là một chỉnh thể duy nhất. Do đó, các phụ kiện trở thành một phần của cam kết chung, trừ khi có thỏa thuận khác của các bên. Vật không thể phân chia mà không thay đổi mục đích chính của nó thì không thể là chủ thể độc lập của giao dịch.
Yêu cầu đối với bên thế chấp là tài sản là đối tượng của hợp đồng phải thuộc quyền sở hữu của anh ta hoặc ít nhất là thuộc thẩm quyền kinh tế. Nếu vật đó bị rút khỏi lưu thông hoặc yêu cầu bồi thường đối với nó thì không được phép bảo đảm yêu cầu bằng tài sản đó. Điểm tương tự cũng áp dụng đối với tài sản không thể thực hiện tư nhân hóa.
Theo quy định của pháp luật về thế chấp, đối tượng thỏa thuận có thể là quyền cho thuê, nếu có sự đồng ý của người cho thuê hoặc người sử dụng vật thuộc quyền quản lý kinh tế.
Thế chấp tài sản thuộc sở hữu chung hợp pháp tại thời điểm giao kết có thể được xác lập nếu tất cả các chủ sở hữu hợp pháp đồng ý. Sự đồng ý đó phải bằng văn bản. Trong trường hợp sở hữu chung thì người đó có quyền thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình mà không cần phải được sự đồng ý của các chủ sở hữu chung khác.
Nội dung của hợp đồng thế chấp
Thỏa thuận cam kết cần nêu rõ:
- chủ thể của hợp đồng thế chấp tài sản;
- đánh giá của một đối tượng như vậy;
- thực chất của thỏa thuận;
- mức độ thực hiện nghĩa vụ và thời hạn của nghĩa vụ.
Hợp đồng thế chấp được giao kết phù hợp với các quy định và nguyên tắc chung của pháp luật dân sự. Tài liệu phải có thông tin về đối tượng của thỏa thuận, về đánh giá của thỏa thuận và các điểm quan trọng khác trong việc thực hiện các nghĩa vụ. Các bên có thể đưa các điều kiện cụ thể vào tài liệu cung cấp khả năng xảy ra tịch thu tài sản. Thông tin này được phép phát hành dưới dạng một thỏa thuận riêng.
Hợp đồng thế chấp có ghi tên đồ vật và nơi đặt đồ vật đó. Mô tả được cung cấp trong tài liệu phải đủ để xác định đối tượng. Quyền, trên cơ sở đối tượng thuộc về người cho vay, cũng được ghi rõ trong tài liệu. Nếu đối tượng là hợp đồng cho thuê, thì phải cho biết thời hạn của đối tượng đó.
Việc đánh giá đối tượng của hợp đồng được xác định theo thỏa thuận do các bên ký kết và được đưa ra bằng tiền. Việc đánh giá đối tượng xây dựng cơ bản dở dang được thực hiện theo giá trị thị trường.
Một số đặc điểm của thế chấp
Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp được chỉ rõ trong hợp đồng cùng với căn cứ xảy ra và thời hạn nó được xác lập. Thỏa thuận có thể quy định rằng số lượng nghĩa vụ tiền tệ sẽ được thiết lập sau này; trong trường hợp này cần quy định điều kiện xác định số tiền nghĩa vụ.
Nếu theo thỏa thuận của các bên, yêu cầu bồi thường có thể được thực hiện một phần thì các điều khoản và tần suất thanh toán phải được ký kết trong hợp đồng. Nếu một số tiền cụ thể của số tiền thanh toán không được thiết lập, thì cần phải quy định các điều kiện để xác định chúng.
Việc thế chấp phải đăng ký nhà nước bắt buộc. Nó chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm một mục nhập được thực hiện trong sổ đăng ký tiểu bang có liên quan. Trong bản trích lục sổ đăng ký, mục từ cầm cố bất động sản được phản ánh dưới dạng các quyền của chủ sở hữu đối với tài sản này hoặc tài sản đó.
Một trường hợp đặc biệt của thế chấp bất động sản là thế chấp căn hộ chung cư. Hình thức cam kết này trở nên phổ biến sau khi bắt đầu các chương trình của chính phủ nhằm hỗ trợ những công dân mua nhà ở. Theo hợp đồng thế chấp loại này, bên thế chấp cầm cố căn hộ để đảm bảo nghĩa vụ tài chính. Hợp đồng thế chấp căn hộ được ký bởi người cho vay và chủ sở hữu căn hộ. Việc đăng ký hợp đồng được thực hiện trong thời hạn không quá năm ngày làm việc.
Bảo hiểm khi ký kết hợp đồng thế chấp
Chủ nợ cực kỳ quan tâm đến việc tài sản cầm cố được an toàn cho đến khi con nợ thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính của mình. Do đó, pháp luật quy định việc bảo hiểm đối tượng thế chấp trước những rủi ro hư hỏng, mất mát có thể xảy ra. Bảo hiểm như vậy là bắt buộc. Các ngân hàng thường thành lập các công ty bảo hiểm của riêng họ, bảo hiểm cho các đối tượng của hợp đồng thế chấp. Các cấu trúc này đôi khi cung cấp các loại dịch vụ bổ sung cho người đi vay, điều này về mặt khách quan dẫn đến tăng chi phí chung và làm tăng chi phí của dịch vụ cho vay.
