Việc bán bất động sản cầm cố được điều chỉnh bởi các quy định pháp luật được quy định bởi Luật Liên bang số 102-FZ "Về Thế chấp (Cầm cố Bất động sản)". Phiên bản mới của đạo luật này quy định một số bổ sung và thay đổi có hiệu lực vào ngày 01.01.2019.
Khái niệm chung về đấu giá công khai
Để hiểu các chi tiết cụ thể của việc tổ chức đấu giá công khai để bán bất động sản trong khuôn khổ các quy phạm pháp luật tương đối mới của pháp luật Nga, cần phải hiểu một số khái niệm.
Địa điểm tổ chức bán đấu giá công khai. Nó được liên kết trực tiếp với đối tượng bất động sản cần bán.
Thời hạn xuất bản. Trong vòng mười ngày kể từ ngày đấu giá, một thông báo được công bố, trong đó có thông tin về việc tổ chức sự kiện này (chủ đề, địa điểm và ngày tổ chức cuộc đấu giá, giá tài sản vật chất).
Thông báo đấu giá công khai. Trên trang web chính thức của FSSP, với thông báo đồng thời của các bộ phận lãnh thổ của dịch vụ này, thông tin về cuộc đấu giá theo kế hoạch được công bố. Những người tham gia của nó phải trả một khoản tiền gửi cố định, thường là 5% giá trị ban đầu của tài sản vật chất. Hơn nữa, tiền đặt cọc được hoàn lại đầy đủ nếu cuộc đấu giá bị tuyên bố là không hợp lệ. Và với điều kiện đối tượng trúng đấu giá từ chối thanh toán các vật phẩm đấu giá thì số tiền đặt cọc này sẽ không được trả lại cho anh ta.
Hợp đồng. Thỏa thuận giữa người tổ chức cuộc đấu giá và đơn vị thắng cuộc đấu giá chứa thông tin về giao dịch, được nhập vào USRR.
Những người tham gia. Số lượng đối tượng được nhận vào cuộc đấu giá có hạn. Theo quy định, chỉ những người có quyền sử dụng những đồ vật này (người thân, bạn bè, người quen của người cầm cố) cũng như người nhận cầm cố mới được tham gia đấu giá.
Đăng ký giao dịch. Đơn vị được công nhận là đơn vị trúng thầu trên cơ sở giá dự thầu cao nhất. Sau cuộc đấu giá, một hợp đồng mua bán được ký kết. Thanh toán cho nó phải được thực hiện trong vòng năm ngày vào tài khoản của người tổ chức sự kiện. Hơn nữa, tài sản thế chấp đã ký gửi trước đó được bao gồm đầy đủ vào chi phí của giao dịch.
Công nhận cuộc đấu giá không hợp lệ. Một cuộc đấu giá công khai được coi là bị hủy bỏ nếu số lượng người tham gia của nó ít hơn hai người, cũng như không có đơn vị thắng cuộc thanh toán. Sau khi cuộc đấu giá được công nhận là không thành, người sở hữu đối tượng đấu giá có thể trở thành người cầm cố, hoặc cuộc đấu giá có thể được chỉ định lại. Trong trường hợp thứ hai, thời gian nắm giữ của họ nên được chỉ định không sớm hơn một tháng sau đó, và nguyên giá tài sản vật chất ban đầu phải giảm 15%.
Ngoài ra, cuộc đấu giá công khai có thể bị hủy bỏ nếu các bên trong quan hệ pháp lý đang tranh chấp ký kết một thỏa thuận hòa bình. Nếu việc này có thể thực hiện được sau khi ngày đấu giá được công bố thì người mắc nợ có nghĩa vụ thanh toán mọi chi phí phát sinh cho người tổ chức cuộc đấu giá.
Rút lui các giá trị vật chất. Hình thức cưỡng chế thi hành quyết định của Tòa án phổ biến nhất trong khuôn khổ tố tụng cưỡng chế là cưỡng chế tài sản. Đồng thời, năm ngày sau khi thực hiện việc thu giữ, việc thu giữ trực tiếp tài sản vật chứng (một phần hoặc toàn bộ) được thực hiện bởi một nhân viên của FSSP.
Thực hiện các đối tượng. Đặc thù của việc bán tài sản bị thu giữ cũng tương tự như các quy định về cầm cố. Tuy nhiên, thủ tục này được xử lý độc quyền bởi một cơ quan chính phủ có thẩm quyền.
Công nhận đối tượng mất khả năng thanh toán. Trường hợp pháp nhân, cá nhân phá sản thì thực hiện đấu giá bán tài sản cầm cố ở giai đoạn quản lý bên ngoài và thực hiện thủ tục phá sản.
Các đổi mới về quy định. Hiện tại, người mua tài sản chỉ được xác định theo giá trên cơ sở đấu giá và hoàn toàn được miễn trừ bất kỳ hạn chế nào của chủ nợ. Trước đây, khía cạnh này (điều kiện sử dụng tài sản của chủ sở hữu mới) được quy định bởi Luật Liên bang số 127, trong đó tập trung vào quyền của các chủ nợ.
Các loại ngành nghề. Trong bối cảnh này, có những sự kiện mở và đóng. Trong trường hợp đầu tiên, đấu thầu công khai bao hàm sự tham gia của bất kỳ chủ thể nào. Trong phiên bản thứ hai, sự kiện hiện thực hóa các giá trị vật chất chỉ tập trung vào những người tham gia được mời. Điều này cũng áp dụng cho phương pháp gửi báo giá. Vì vậy, hình thức mở (bằng miệng) hoặc đóng (phong bì niêm phong) xác định tình trạng của sự kiện. Các cuộc đấu giá cũng có thể được tổ chức dưới hình thức hỗn hợp, ví dụ, khi một sự kiện kết thúc với số lượng người tham gia của nó ngụ ý một hình thức chào giá mở.
Thông báo đấu giá công khai
Nội dung thông báo là cơ sở cơ bản để tiến hành đấu giá công khai. Vì vậy, tài liệu này cần được soạn thảo theo đúng yêu cầu của chuyên đề. Thông thường, thông báo về một cuộc đấu giá được đánh đồng với một chào bán công khai. Điều quan trọng là phải hiểu rằng sự bóp méo thông tin trong văn bản của thông báo, ảnh hưởng đến kết quả của cuộc đấu giá, có thể dẫn đến việc hủy bỏ kết quả của họ hoặc kết quả của họ bị vô hiệu.
Thông báo phải phản ánh các thông tin sau:
- các điều khoản của giao dịch (đối tượng của cuộc đấu giá, giá trị và sự cản trở của nó);
- thông tin về chủ sở hữu hoặc chủ sở hữu bản quyền;
- Dữ liệu về thủ tục tổ chức cuộc đấu giá (địa điểm, thời gian và hình thức tổ chức, ai là người tổ chức, thủ tục đăng ký tham gia và xác định người trúng đấu giá).
Những sắc thái sau đây có thể được coi là tiền lệ điển hình của hoạt động tư pháp chuyên đề ở nước ta:
- các tiêu chí ngầm định để đánh giá các ứng dụng;
- giá tiền gửi cao một cách bất hợp lý;
- sự biến dạng của các thông số của đối tượng, ảnh hưởng đến ý tưởng về nó;
- mô tả không đầy đủ về các rào cản của đối tượng;
- thông tin không đầy đủ về các đặc điểm của đối tượng;
- vi phạm cơ hội cần thiết để làm quen với các tài liệu mà từ đó quyền được thực hiện phát sinh.
Việc công bố thông báo đấu giá được thực hiện theo quy định tối thiểu bao gồm trang web của Sở dịch vụ thừa phát lại, trang web liên bang của FSSP và các phương tiện thông tin đại chúng chính thức của chính quyền địa phương. Hiện tại, hoạt động trọng tài đối với các ấn phẩm này đã phát triển các tiêu chí cần thiết để đánh giá chúng, trong đó có tính đến sự hiện diện bắt buộc của văn bản in (không bao gồm việc chỉ sử dụng phát thanh và truyền hình), đối tượng mục tiêu, đặc điểm khu vực và thông tin sẵn có.
Thứ tự hạnh kiểm
Các quy tắc chung để thực hiện các giao dịch công khai bao hàm các đặc điểm sau.
Các cuộc đấu giá này được tổ chức dưới hình thức đấu giá mà tài sản của con nợ được bán với giá cao nhất.
Thông báo về cuộc đấu giá phải được công bố chậm nhất là 30 ngày trước cuộc đấu giá. Nó phải có đầy đủ thông tin về đối tượng, địa điểm, thời gian, thủ tục (đăng ký tham gia) và hình thức đấu giá, cũng như giá ban đầu và xác định người thắng cuộc.
Để tham gia đấu giá công khai, người nộp đơn phải nộp một khoản tiền đặt cọc thích hợp. Kích thước và quy trình nhập của nó được chỉ ra trong thông báo. Khoản tiền đặt cọc được hoàn lại trong trường hợp cuộc đấu giá bị hủy bỏ, cũng như nếu đối tượng tham gia đấu giá khi không trở thành người chiến thắng. Người trúng đấu giá thanh toán theo hợp đồng mua bán có tính tiền đặt trước.
Ban tổ chức có quyền hủy bỏ chúng chậm nhất là ba ngày trước khi tổ chức cuộc đấu giá công khai.
Khái niệm “những người đã tham gia đấu giá nhưng không trúng đấu giá” loại trừ những người tham gia không xuất hiện tại sự kiện và những người không đưa ra bất kỳ khoản phụ cấp nào so với giá gốc của tài sản.
Vào ngày đấu giá, giao thức thích hợp được ký kết giữa người chiến thắng và người tổ chức, có hiệu lực pháp lý của một thỏa thuận.
Việc đấu thầu sẽ chỉ diễn ra khi có ít nhất hai đơn vị tham gia. Và người chiến thắng là người tham gia trả giá cao nhất.
Nếu người tham gia thắng cuộc đấu giá từ chối ký vào giao thức, thì anh ta sẽ mất tiền đặt cọc. Và người tổ chức, người đã tránh ký giao thức, trả lại cho người chiến thắng số tiền đặt cọc gấp đôi và hoàn trả cho anh ta tất cả các chi phí tham gia đấu giá, vượt quá số tiền đặt cọc.
Công nhận cuộc đấu giá không hợp lệ
Cuộc đấu giá bị tuyên bố vô hiệu trong các trường hợp sau:
- Có ít hơn hai người đăng ký tham gia đấu giá;
- số người tham dự cuộc đấu giá ít hơn hai người tham gia;
- không ai tính vào nguyên giá của tài sản vật chất;
- Người chiến thắng cuộc đấu giá chưa thanh toán toàn bộ chi phí của vật phẩm đấu giá vào tài khoản của người tổ chức trong vòng năm ngày.
Vì mục đích của cuộc đấu giá trong trường hợp này không đạt được, việc đấu thầu lặp lại được chỉ định. Ngày tổ chức đấu giá công khai mới được ấn định sau khi cuộc đấu giá bị tuyên bố là không hợp lệ trong khoảng thời gian từ 10 đến 30 ngày.
Trong mọi trường hợp, loại trừ trường hợp người trúng đấu giá không thanh toán đủ giá trị tài sản thì thực hiện bán đấu giá thứ cấp với giá gốc giảm 15%. Tất cả các quy tắc khác để thực hiện giao dịch thứ cấp đều phù hợp với quy trình thực hiện đấu giá sơ cấp. Điều quan trọng là phải hiểu rằng theo đơn kiện của một người quan tâm, tòa án có thể công nhận cuộc bán đấu giá là vô hiệu nếu thủ tục thực hiện của nó bị vi phạm.
Các quy định về thủ tục tổ chức bán đấu giá công khai các tài sản như sau:
- thế chấp bất động sản - Nghệ thuật. 56-58 FZ "Về thế chấp (cầm cố bất động sản)";
- cầm cố tài sản khác - Điều. 350 của Bộ luật Dân sự của Liên bang Nga;
- bán chứng khoán - Nghệ thuật. 89 (phần 4) của Luật Liên bang "Về các thủ tục thực thi".
